何百件の大規模修繕工事を経験してきた設計会社の営業さん・・・１回目の大規模修繕で潤沢な積立金を持つ管理組合が少ないことは百も承知なんでしょう。。。
当然ながら、「現在の積立残高は言わないで下さい」という状況で作成された工事設計と仕様書は、気になるところを全て修繕した上で、次の大規模修繕工事が行われるであろう約１５年後まで持ち堪えられるような製品保証の付いた材料を使用した叩き台。
総費用を考慮して、一番費用のかかる足場を使わずに作業できる工事は先送りにしたり、材料や工法を若干変更したりできます・・・と前置きがあった上で言われた概算費用は１戸当り約１６５万円。
管理会社が言っていた１００万円どころか、近隣マンションの１３０万円をも大きく超える数字が出て来た！
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コンサルタント会社が行った建物検査の調査結果が提出され、安心していいのか悪いのか・・・平均的な１５年経った建物の状態で、良くもなく悪くもなく。。。
今まで意識しなかった共用廊下の壁のコンクリートの白濁やら鉄部の錆等々・・・言われてみると日々気になってしまうように。
この結果を基に、修繕材料・方法を考慮して概算を予測してくれることに。。。
さて、どんな数字が出て来るのか怖い！
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いわゆる設計監理方式での大規模修繕工事を行う為に、複数の業者から提案をもらい、独立系の設計事務所を選択。
選択理由は、価格だけでなく、過去の実績や提案内容。
建物診断・設計仕様策定・施工会社選定・工事監理だけでなく、工事引渡し後の１～１０年の定期検査への立会い監理も含まれていたこと。
１戸当り３万５千円相当の追加費用になるけれど、これを渋って１戸当り１３０万円と言われている１５年に１度の工事に失敗するよりは・・・保険代と思って通常総会に上程して可決！
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理事会役員だけで大規模修繕工事の施工業者探しから施工監理までできず、修繕委員会への応募者は極々少数、管理会社は関連会社を紹介してくれるだけ。。。
と言うことで、多額の費用をかけて失敗を後悔するよりも、余分な費用を払ってもいわゆるコンサルタントを雇って１から１０まで「提案」して貰った方が得だろうという結論に。
ここでのポイントは、１から１０まで「実施」ではなく「提案」で、実施の可否はあくまで理事会の判断で。
そして、デベロッパーや建設会社関連ではない独立系の設計事務所を探すことに。
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これまでの色々な筋からの話を総合すると、現行の理事会メンバーに大規模修繕の経験者は居らず、業者の言いなりになってしまうのも怖いので、組合員の中に建築関係の仕事をしている人も居るかも知れないという淡い希望を抱いて修繕委員会を立ち上げることに。。。
修繕委員の募集掲示をしたところ・・・淡い希望は打ち砕かれ、応募者は２人。
理事会からの委員会参加者を含んでも数人で活動を継続するのは困難だと思われるので、応募してくれた有志の方々には、理事会内での大規模修繕に係わる案件について出席して貰うことに。。。
これで、また振り出しで、次の一手を模索することに。。。
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大規模修繕工事の実施に向けて、管理会社の協力がほとんど得られないことが判明したところで、素人集団の理事会が工事の仕様書を作ったり、工事の進捗や仕上がりを評価するのは無理！
幸か不幸か、隣接のマンションが１年前に大規模修繕工事を完了していたので、理事長から話を聞く事に。。。
まずは、修繕委員会を立ち上げたとのこと・・・確かに、居住者の中には建築関係の仕事をしている方も居るでしょう。
管理会社が施工業者公募の為の仕様書を作成し、一般公募に応札したのは３社で、そのうちの最安値の企業を選択。
工事の監修は管理会社が無料で請け負ってくれたとのこと。
一番気になる費用については、「１戸当たり１００万円」と言われていたが、それでは済まなかった。うちの管理会社の担当者も１００万円と言う数字は口にしていた！
修繕積立金の使い切りを防ぐ為に一部を借金で賄い、一時金や修繕積立金の値上げをせずに積立金から返済。
と言うことは、積立金は今まで以上に積み立てられない状態で、次回の大規模修繕はもっと悲惨なことになるのでは？！
その上、資金不足で外階段・ルーフバルコニー・ベランダの補修はせず。
一番肝心な防水対策は大丈夫なのかな？！
なかなか良い話を聞いたとは言えないけれど・・・修繕積立金の値上げは総会で可決しているものの、１戸１００万円で済まないとなると、やはり資金問題は一番。
そして、どうやって施工業者を募集して選択するのか？！
まずは、うちも修繕委員会の立ち上げと委員の募集をしてみよう。。。
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