【第３６話】役員選出方法の変更

今期だけでなく来期以降も理事会が成立しない状態が続けば、大規模修繕工事を計画するどころではないので、役員選出方法を定めた細則を作り、臨時総会を開いて来期以降に備えることに。

１ヶ月前の臨時総会で、任期を１年から２年に延長する提案は完全に否決されたので、しっかり策を練って提案しないと、この臨時総会を逃すと来期の役員も単純な輪番になってしまう。。。

まず、任期１年は変更せずに役員選出を輪番制から立候補制に変更し、立候補者が定員に満たない場合のみ輪番で選出。
輪番に当たっても、年齢的・体力的に無理だったり、仕事の都合で組合活動に参加できない人には、１ヶ月２千円の組合活動協力金を任期の１年間支払ってもらえば輪番を果たしたことにする。
輪番を受諾しても、最初の半年間で参加率の低い人は、理事会決議で退任してもらい活動協力金を支払ってもらう。
理事会出席ごとに千円の活動費が支払われることになっていたが１回３千円に値上げ。
活動の継続性を担保する為に、役員の約半数は留任する努力義務を理事会に果たす。
役員は、連続４期まで再任可能に。

この条件で受け入れてもらえるか・・・いざ、今期２度目の臨時総会へ 

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【第３５話】理事会が成立しない

管理規約上は、組合役員は１年任期の完全な輪番制で拒否することは出来ず。
従って、好むと好まざるとにかかわらず役員になってしまう。
そして、区分所有者全員が１年間の役目を果たそうと思っている訳でもなく。。。

結果として何が起こってしまったか・・・
月に一度の理事会に出席しない（結果として、１年間１度も出席せずに顔さえ分からない人が居たくらい）
欠席者が一人二人と増えて行き、最大の懸案事項の大規模修繕工事の話を進めようとしても、理事の半数以上の出席が無ければ理事会が成立せず、もちろん議決も出来ず話が進まない。

管理規約を変更して、役員の選出方法や罰則規定を設けなければ、来期以降も何も決められないまま時間だけが過ぎて行きそう。
しかし、任期を２年にする変更案は既に臨時総会で否決されているので、今度こそ可決される案を作って臨時総会に上程しないと来期も同じ状況が続いてしまう！

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【第３４話】初めての消防避難訓練

消防法で、消防計画に基づく年に１回以上を推奨する定期的な避難訓練が義務付けられているとは言え、罰則が無いとなかなか実施されないのが多くのマンションの実態では？！

理事会役員が代わり、防火管理者も代わったのを機会に、まずは避難訓練の実施日を設定して理事会議事録に載せることで実施せざるを得ない状況作りを！

幸か不幸か、１５年間火災が１件も発生せず、年に２回の防火設備点検で各住戸の火災報知器が稼働することは確認しても、屋内のインターホンの「火災ボタン」を押した経験は一切なく・・・管理会社の担当者の話では、押された階と一つ上の階しか鳴らないと言われても、誰も事実を知らず。
火災を知らせる音がどんな音で、屋内・屋外の何処で鳴るのか分からなければ、避難方法の作成もできず。。。

分かったことは、火元の部屋以外は玄関の外のインターホンが鳴動するだけなので、住居の中に居たら聞こえない！
居住者の約２割の避難訓練に参加した人々は、何も聞かなかったけれど訓練の時間になったから階段を降りて来たという感じ。。。

消防署から無料で借りて来たデモ用の水消火器で、消火器の使い方と消火経験をして約１５分で終了。 
日付設定さえすれば、大した労力は要らずに実施義務を果たせることを確認！

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【第３３話】敷地内の駐車ルール

郊外のどこのマンションでもありがちな問題でしょうが、いわゆる敷地内の違法駐車。

マンションの玄関前の車寄せだけでなく、進入路やゴミコンテナ置き場前のちょっとした敷地内のスペースに駐車するし、住民がマンション外に駐車場を借りている２台目の車を来客用駐車場に停める。

苦情を言う人も居れば、空きスペースだと正当化しようとする人も居る中で、まずは明文化しようと駐車ルールを掲示。

• 来客用駐車場の使用は、居住者を訪問する居住者以外の人が使用する車両のみ。
• 玄関前は、人の乗降の為の数分間の停車のみ。
• 敷地内の空きスペースは、荷物の積み下ろし等の１５分以内の駐車のみ。

違反車両には、違反車両として記録され、常習車両は館内掲示を含む処罰対象になる旨の警告文を貼付け。

やはりルールに無頓着な日本！
毎晩のように２台目を来客駐車場や敷地内に置く人が複数。
１ヶ月で３枚以上の警告書を貼られた３台の写真を館内に掲示。

特に大きな問題は起こらず、常習車両は無くなり、その後はパラパラを違反車が見受けられるので、その度に警告文を貼る程度。。。

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【第３２話】未承認で契約外の支出

管理会社が毎月送って来る管理報告書の収支報告を精査すると、定期的に支払いが発生する光熱費等以外に、理事長印での支払い承認なしで雑費として支払われているものが大量にあることに気付いた。

共用部用のＬＥＤ電球を始め、三角コーン・突っ張り棒・殺虫剤・ゴミ袋・箒・モップ布・洗剤・漂白剤・両面テープ・トイレットペーパー・防寒手袋等々。。。

気になったのは２点・・・
 o 資金不足の中、無尽蔵に管理費を使ってほしくないので、事前承認無しで出費して欲しくない。
 o 清掃作業は管理委託契約に含まれているのに、箒や洗剤の費用から清掃員の手袋まで組合負担なのか？！ そのうち靴下や靴まで勝手に買うんではないか。。。

契約書の負担割合と照合し、清掃に必要な用品は管理会社負担で合意し、今まで管理費から支払ったものについては返金されることに。

更に、定期的な契約に基づくものや理事会で承認されたもの以外の出費は、事前に理事長の承認を得ることで合意。

管理報告書は毎月しっかり確認しないと知らないうちに無用な費用負担をさせられてしまう！

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【第３１話】不要自転車も廃棄

駐輪場に置かれている自転車の数と駐輪料金としての受け取っている額が合わないだけでなく、どう見ても使っていないと思われる自転車も多い。

管理員さん曰く、自転車を転居する時に黙って置いて行ってしまう人が多いと。。。

管理組合としては、駐輪場も「管理」しなければ・・・でも費用はかけられず、自転車を無料で引き取ってくれる業者探しから。。。

案外簡単に業者も見つかり、廃棄自転車の確認方法を掲示・・・駐輪場の全ての自転車にタグを取り付け、使用中の自転車は期日までにタグを外してもらう。

後々苦情が来ること避ける為に、期日になってもタグが付いたままの自転車を仮置き場に移し、数週間の再確認期間を設定。
最終的に１１台の自転車を廃棄して、駐輪契約とも一致させて。。。 

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【第３０話】不要電球の無料配布

何年か前に共用部の電灯を全てＬＥＤ化したのはいいけれど、倉庫の中には「何でこんなに買ったのか」と言うくらいの数のケースに入った電球が。

今後、使うことのないモノを保管するのは場所のムダ！
かと言って大量の電球を捨てるにも費用がかかる。

なので、まだＬＥＤ化していない使い道のある住民に無料配布することに。
元々は管理費で購入した備品なので、ある意味の還元。

事前告知をし、エントランスの掲示板前に置いて、必要な人に持ち帰ってもらったら、数時間で無くなった！
値上げや不具合の話ばかりではなく住民サービスもしないとね。。。 

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